Avulso Inicial – PL 1153/2026 – Câmara

Avulso Inicial – Autoria de Laura Carneiro

PROJETO DE LEI Nº , DE 2026
(Da Sra. Deputada Federal LAURA CARNEIRO)
Altera a Lei nº 8.245, de 18 de outubro
de 1991 (Lei do Inquilinato) e a Lei nº
11.771, de 17 de setembro de 2008 (Lei
Geral do Turismo), para estabelecer que
locação por curta temporada, realizada por
meio de plataformas digitais, é regulada pela
Lei do Inquilinato e não se subordina à Lei
Geral do Turismo.
O Congresso Nacional decreta:
Art. 1º A atividade de aluguel de imóveis por curta temporada,
realizada por meio de plataformas digitais, é regulada pela Lei nº 8.245, de 18
de outubro de 1991, e não se subordina à Lei nº 11.771, de 17 de setembro de
2008.
Art. 2º O art. 48 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991,
passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela
destinada à residência temporária do locatário, para prática de
lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de
obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente
de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a
noventa dias, inclusive por meio de plataformas digitais, esteja
ou não mobiliado o imóvel.
§ 1º No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará
do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e
utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se
encontram.
§ 2º A locação para temporada em condomínios edilícios,
inclusive a realizada por meio de plataformas digitais, somente
será vedada se houver proibição expressa de tal atividade na
convenção do condomínio.” (NR)
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Art. 3º O art. 21 da Lei nº 11.771, de 17 de setembro de 2008,
passa a vigorar acrescido do seguinte parágrafo 6º:
“Art. 21………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………..
.
§ 6º Não são considerados meios de hospedagem e não se
subordinam ao disposto nesta Lei as locações por curta
temporada, como as realizadas por meio de plataformas
digitais.” (NR)
Art. 4º Esta lei entra em vigor na data de sua publicação.
JUSTIFICAÇÃO
De acordo com a Constituição Federal,
Art. 22. Compete privativamente à União legislar sobre:
I – direito civil, comercial, penal, processual, eleitoral, agrário,
marítimo, aeronáutico, espacial e do trabalho.
Desde a chegada ao país de grandes plataformas de aluguel
por temporada, como Airbnb, tem surgido o debate público acerca da
regulamentação do serviço, o que cabe à União fazer, por serem normas de
direito civil, podendo os Municípios suplementar a legislação federal e estadual
no que couber, tratando-se da matéria de interesse local.
Ao conceber essa regulamentação, devemos ter claro que a
Constituição Federal garante, no caput e no inciso XXII do art. 5º, direito à
propriedade, bem como estabelece, art. 170, que a ordem econômica, fundada
na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, observará o princípio da
propriedade privada. Nesse sentido, a Lei de Liberdade Econômica (Lei
Federal nº 13.874 de 2019) assim prevê:
Art. 1º Fica instituída a Declaração de Direitos de Liberdade
Econômica, que estabelece normas de proteção à livre
iniciativa e ao livre exercício de atividade econômica e
disposições sobre a atuação do Estado como agente normativo
e regulador, nos termos do inciso IV do caput do art. 1º, do
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parágrafo único do art. 170 e do caput do art. 174 da
Constituição Federal.
§ 1º O disposto nesta Lei será observado na aplicação e na
interpretação do direito civil, empresarial, econômico,
urbanístico e do trabalho nas relações jurídicas que se
encontrem no seu âmbito de aplicação e na ordenação pública,
inclusive sobre exercício das profissões, comércio, juntas
comerciais, registros públicos, trânsito, transporte e proteção
ao meio ambiente.
§ 2º Interpretam-se em favor da liberdade econômica, da
boa-fé e do respeito aos contratos, aos investimentos e à
propriedade todas as normas de ordenação pública sobre
atividades econômicas privadas.
………………………………………………………………………………………..
.
Art. 3º São direitos de toda pessoa, natural ou jurídica,
essenciais para o desenvolvimento e o crescimento
econômicos do País, observado o disposto no parágrafo único
do art. 170 da Constituição Federal:
I – desenvolver atividade econômica de baixo risco, para a qual
se valha exclusivamente de propriedade privada própria ou de
terceiros consensuais, sem a necessidade de quaisquer atos
públicos de liberação da atividade econômica;
II – desenvolver atividade econômica em qualquer horário ou
dia da semana, inclusive feriados, sem que para isso esteja
sujeita a cobranças ou encargos adicionais, observadas:
a) as normas de proteção ao meio ambiente, incluídas as de
repressão à poluição sonora e à perturbação do sossego
público;
b) as restrições advindas de contrato, de regulamento
condominial ou de outro negócio jurídico, bem como as
decorrentes das normas de direito real, incluídas as de direito
de vizinhança; e
c) a legislação trabalhista.
(Grifos nossos)
Partindo desses princípios constitucionais e legais de liberdade
econômica e direito à propriedade, apresentamos este projeto de lei de
regulamentação de aluguel de curta temporada por meio de plataformas
digitais. É notório que tramitam, em várias casas legislativas municipais do
País, bem como nesta Câmara dos Deputados, projetos de lei tratando da
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matéria. Ao mesmo tempo, existe um amplo debate jurídico, que se traduz
também em decisões judiciais divergentes, se a atividade de aluguel de curta
temporada se submete à Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) ou à Lei Geral
do Turismo (Lei nº 11.771/2008).
Vários projetos de lei municipais, notadamente o PL nº
372/2025, apresentado na Câmara dos Vereadores da Cidade do Rio de
Janeiro, estabelecem que o aluguel por temporada deve ser regulado pela Lei
Geral do Turismo, pois configura serviço de hospedagem, o que implica
também a incidência do ISS (item 9 da lista anexa da LC 116/2003). Essa tese
foi adotada pelo TJRJ em julgamento recente. De acordo com a Agência CNM
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de Notícias , em 2025
O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJ-RJ)
reconheceu, em decisão unânime da 8ª Câmara de Direito
Público, que os proprietários de imóveis ofertados na
plataforma Airbnb prestam serviço de hospedagem. Por isso,
as operações intermediadas pelo aplicativo estão sujeitas à
incidência do Imposto Sobre Serviços (ISS). […] Na análise do
recurso, a relatora, desembargadora Margaret de Olivaes Valle
dos Santos, entendeu que a atividade dos proprietários dos
imóveis não se trata [sic] de mera locação por temporada, mas
sim de prestação de serviço de hospedagem, conforme
definido na lista de serviços da Lei Complementar 116/2003. A
magistrada também destacou que a plataforma exerce papel
ativo na intermediação dessas hospedagens, o que justifica
sua responsabilização como substituta tributária, nos termos da
legislação municipal.
Essa tese é defendida pelos poderes municipais, que almejam
aumentar a sua arrecadação de ISS e desejam estabelecer regulação maior
sobre as plataformas, criando cadastro municipal e instituindo obrigações
tributárias acessórias – em última instância, para aumentar a carga tributária
sobre os participantes do mercado em questão. Do lado oposto, essa posição é
criticada pelas plataformas de aluguel e pelos proprietários, que passarão a
dever mais impostos e terão que cumprir com maiores exigências burocráticas,
muitas vezes inviabilizando o negócio.
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https://cnm.org.br/comunicacao/noticias/tj-rj-imoveis-anunciados-no-airbnb-prestam-servico-de-
hospedagem-e-admite-cobranca-de-iss-pelos-municipios
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No entanto, o entendimento majoritário no debate jurídico
atualmente é de que a atividade de aluguel por temporada não se configura
como prestação de serviço de hospedagem, mas sim, é regulada pela Lei do
Inquilinato. Essa tese é defendida inclusive pelas plataformas de aluguel por
temporada e é mais favorável à liberdade econômica e ao desenvolvimento de
um bom ambiente de negócios no País. Assim,
Um acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
(processo nº 1009601-48.2016.8.26.0100) destaca que
condomínios não podem impedir anfitriões do Airbnb de
alugarem seus imóveis sob o fundamento de que seriam
locações tipo hotelaria, visto que esta locação tem natureza
residencial e não se confunde com serviços hoteleiros.
“O fim comercial estaria configurado caso o locatário passasse
a desenvolver atividade comercial no local, tal como um
escritório, um ponto de vendas, uma loja, etc. Não sendo esse
o caso, o fim residencial não se altera pelo fato de mais de um
locatário utilizar da mesmíssima forma o local caso fosse
ocupado por um único locatário”, diz o desembargador Hugo
Crepaldi.
A locação é a disponibilização de um espaço para uso e não
envolve a prestação de serviços de hospedagem. Já a
atividade realizada por meios de hospedagem combina a
prestação de serviços de alojamento e outros serviços
acessórios como: serviços de copa, arrumação, recepção e
outros. Além disso, os preços são tabelados e há inspeções
constantes de funcionários.
É a existência desses serviços acessórios que enquadra um
empreendimento na categoria hoteleira, como exige a Lei Geral
do Turismo (Lei 11.771/2008), destacam os advogados Marcos
Prado e Vicente Coni Junior, sócios do Cescon Barrieu. “Não
faz parte do escopo oferecido aos usuários da plataforma a
entrega de serviços assessórios e obrigatórios de
hospedagem”, explicam Prado e Coni Junior. […]
Para além das regulações distintas, o Código Civil e a
Constituição Federal garantem ao proprietário que ele possa
alugar seu imóvel, o que inclui a locação utilizando-se da
plataforma Airbnb, como decidiu o Tribunal de Justiça do
Estado de Minas Gerais (Processo nº 5165508-
71.2018.8.13.0024).
“É ilícita a proibição da locação do imóvel de forma temporária,
por privar o condômino do regular exercício de direito de
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propriedade”, diz o acórdão relatado pela desembargadora
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Evangelina Castilho Duarte, em maio de 2021.
Por sua vez, o entendimento do STJ, em decisão no REsp nº
1819075/RS (2019/0060633-3), tomada por maioria dos votos, válida apenas
para as partes do processo em questão, é de que caso a convenção do
condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não
poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb.
No entanto, a convenção do condomínio pode autorizar a utilização das
unidades nessa modalidade de aluguel. Para o STJ, o aluguel por plataforma
não se enquadra nem na Lei Geral do Turismo nem na Lei do Inquilinato, mas
sim, configura um contrato atípico:
Para o colegiado, o sistema de reserva de imóveis pela
plataforma digital é caracterizado como uma espécie de
contrato atípico de hospedagem – distinto da locação por
temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos
hoteleiros, que possuem regulamentações específicas. […]
No campo normativo, [o ministro do STJ] Raul Araújo lembrou
que a Lei de Locações considera aluguel para temporada
aquele destinado à residência temporária do locatário, por
prazo não superior a 90 dias. A legislação, segundo o ministro,
não trata da hipótese de oferta de imóveis com alta rotatividade
nem da possibilidade de divisão de uma mesma unidade entre
pessoas sem vínculo – como ocorreu no caso dos autos.
Por outro lado, o magistrado apontou que as atividades
realizadas por meio de plataformas como o Airbnb não
possuem o modelo de negócio, nem a estrutura ou o
profissionalismo suficientes para serem enquadradas na Lei
11.771/2008 (Política Nacional de Turismo), embora as
características desse tipo de locação lembrem um contrato de
hospedagem na modalidade atípica.
“Tem-se um contrato atípico de hospedagem, expressando
uma nova modalidade, singela e inovadora, de hospedagem de
pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de padrão
residencial e de precário fracionamento para utilização
privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente
profissionalismo por proprietário ou possuidor do imóvel, sendo
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configura-prestacao-de-servico-turistico
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a atividade comumente anunciada e contratada por meio de
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plataformas digitais variadas”, explicou o ministro.
O principal objetivo com o qual apresentamos o presente
projeto de lei é resolver este imbróglio jurídico e aumentar a segurança
jurídica dos contratos no Brasil, melhorando o ambiente de negócios em
nosso país. Neste projeto, estabelecemos claramente que a atividade de
aluguel por temporada, inclusive via plataformas digitais, se submete à
Lei do Inquilinato e não à Lei Geral do Turismo.
Assim, externa-se a vontade do legislador de estabelecer
parâmetros claros para o Judiciário para a apreciação dos casos em questão,
dado que hoje tais parâmetros inexistem, o que resulta em decisões judiciais
divergentes, gerando insegurança jurídica para os participantes do mercado.
No desenho deste projeto de lei, optamos pelo equilíbrio entre
o princípio da livre iniciativa e o respeito às convenções condominiais, fixando
que é livre a atividade de aluguel por temporada via plataformas digitais, exceto
quando há oposição da maioria qualificada dos condôminos, devidamente
registrada na convenção do condomínio, ou seja, uma proibição expressa de
tal atividade. Acreditamos que este projeto vai garantir o desenvolvimento
econômico do país, especialmente no setor turístico, e propiciar maior
segurança jurídica aos participantes do mercado de aluguéis de curta
temporada.
Considerando o exposto, pedimos o apoio aos nobres pares
para a aprovação desta proposição.
Sala das Sessões, em 13 de março de 2026.
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https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/20042021-Condominios-residenciais-
podem-impedir-uso-de-imoveis-para-locacao-pelo-Airbnb–decide-Quarta-Turma.aspx#:~:text=
%E2%80%8B%E2%80%8BPor,plataformas%20digitais%20como%20o%20Airbnb
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Alteração, Lei do Inquilinato (1991), regulamentação, imóvel de temporada, locação de imóvel, plataforma digital, ausência, subordinação, Lei Geral do Turismo (2008), diretrizes.