Avulso Inicial – Autoria de Augusto Coutinho
(Do Sr. AUGUSTO COUTINHO)
Altera a Lei nº 14.133, de 1º de abril de
2021, para dispor sobre o contrato de
permuta de imóvel público por edificação a
construir com liberação antecipada do bem,
mediante garantia de conclusão.
O Congresso Nacional decreta:
Art. 1º A Lei nº 14.133, de 1º de abril de 2021, passa a vigorar
acrescida do art. 102-A:
“Art. 102-A. Nas contratações de obras e serviços de engenharia que
envolvam a permuta de bem imóvel da Administração Pública por
edificações a construir, nos termos da Lei nº 9.636, de 15 de maio de
1998, o edital poderá prever a transferência da posse ou da
propriedade do imóvel ao contratado antes da conclusão do objeto,
desde que observadas as seguintes condições cumulativas:
I – a transferência do imóvel somente ocorrerá após a adjudicação
pelo vencedor do contrato;
II – o contratado deverá apresentar, como condição para a
transferência do imóvel e para o início da execução contratual,
garantia na modalidade seguro-garantia, que preveja a obrigação de
a seguradora, em caso de inadimplemento pelo contratado, assumir
a execução e concluir o objeto do contrato, nos termos do art. 102
desta Lei;
§1º O valor da garantia prevista no inciso II deste artigo não será
inferior a 100% (cem por cento) do valor de avaliação do imóvel
público a ser permutado ou a 100% (cem por cento) do valor do
contrato para a execução da obra, aplicando-se o que for maior.
§ 2º Alternativamente ao seguro-garantia de que trata o inciso II do
caput deste artigo, será admitida fiança bancária que contenha
cláusula de performance equivalente, obrigando a instituição
Para verificar a assinatura, acesse https://infoleg-autenticidade-assinatura.camara.leg.br/CD258363322200
Assinado eletronicamente pelo(a) Dep. Augusto Coutinho
Apresentação: 28/08/2025 16:44:23.593 – Mesa
*CD258363322200* PL n.4315/2025
2
financeira, em caso de inadimplemento do afiançado, a assegurar a
conclusão da obra, seja pela contratação de terceiros ou por outros
meios eficazes, sob as mesmas condições de valor e prazo de
garantia.
§3º O edital de licitação, a ser realizada preferencialmente na
modalidade concorrência ou leilão, deverá prever as condições e os
requisitos mínimos e obrigatórios da apólice de seguro-garantia ou
da carta de fiança bancária, incluindo, necessariamente, cláusulas
que definam o rito e os prazos para a caracterização do
inadimplemento e para o acionamento da cláusula de retomada da
execução pela seguradora ou instituição financeira, visando à
continuidade e à conclusão da obra.
§4º O custo estimado da garantia exigida neste artigo deverá constar
da composição da taxa de Benefícios e Despesas Indiretas (BDI) do
orçamento de referência da Administração, devendo o valor final ser
refletido na proposta de preço do licitante vencedor.” (NR)
Art. 2º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
JUSTIFICAÇÃO
Nossa proposição legislativa visa a modernizar os instrumentos
de contratação da Administração Pública, criando um mecanismo seguro e
eficiente para viabilizar empreendimentos de infraestrutura, especialmente
aqueles que podem ser realizados por meio da permuta de imóveis públicos
ociosos por obras de interesse coletivo.
O modelo atual, regido pela Lei nº 14.133/2021 (Nova Lei de
Licitações e Contratos), embora tenha avançado, ainda se mostra restritivo
para operações complexas como a permuta de um imóvel por obra com
pagamento antecipado in natura. A Lei nº 14.133/2021 trata a antecipação de
pagamento como uma exceção (art. 145) e estabelece limites de garantia (art.
96) insuficientes para mitigar o risco inerente à transferência de um ativo
público antes do recebimento da contraprestação.
Para verificar a assinatura, acesse https://infoleg-autenticidade-assinatura.camara.leg.br/CD258363322200
Assinado eletronicamente pelo(a) Dep. Augusto Coutinho
Apresentação: 28/08/2025 16:44:23.593 – Mesa
*CD258363322200* PL n.4315/2025
3
Essa situação gera insegurança jurídica para o gestor público,
que hesita em adotar soluções inovadoras por receio de questionamentos
(justificáveis) dos órgãos de controle.
Nosso projeto de lei vem para preencher essa lacuna, ao criar
uma nova modalidade contratual, o contrato de permuta com liberação
antecipada e garantia de conclusão, estabelecendo regras e salvaguardas
robustas.
A proposta está assentada na premissa fundamental da
garantia integral e de performance, por meio da exigência de um seguro-
garantia com cláusula de retomada (step-in) ou fiança bancária equivalente, no
valor de 100% do risco.
Essa garantia não se limita a uma indenização financeira, mas
busca assegurar a conclusão da obra, que é a real materialização do interesse
público. Ao transformar a seguradora ou o banco em um gestor de crise com
interesse direto no sucesso do projeto, cria-se uma poderosa camada de
fiscalização e gestão de risco, alinhando os interesses privados ao público.
A exigência de garantias, especialmente uma de performance
que pode chegar a 100% do valor do imóvel ou do contrato, representa um
custo financeiro significativo para o licitante. Esse custo, materializado no
prêmio do seguro ou na comissão da fiança bancária, é um componente direto
do preço final da obra e, por conseguinte, onera o valor das propostas
apresentadas na licitação. Se a Administração não incluir uma estimativa para
essa despesa em sua planilha orçamentária, o valor de referência do certame
se tornará artificialmente baixo e, portanto, irrealista. Tomamos o cuidado
especial de dispor sobre essa questão no nosso PL.
Afinal, eventual omissão de nossa parte geraria um risco
sistêmico para a contratação. Propostas de licitantes diligentes, que
corretamente precificarem o alto custo da garantia, seriam provavelmente
desclassificadas por excederem um orçamento de referência falho. Isso
poderia levar a licitações fracassadas (sem propostas válidas) ou desertas
(sem interessados). O cenário mais perigoso, contudo, é o que favorece a
seleção adversa: a contratação de uma empresa que, para vencer o certame,
apresenta uma proposta inexequível por ter subestimado ou ignorado o custo
Para verificar a assinatura, acesse https://infoleg-autenticidade-assinatura.camara.leg.br/CD258363322200
Assinado eletronicamente pelo(a) Dep. Augusto Coutinho
Apresentação: 28/08/2025 16:44:23.593 – Mesa
*CD258363322200* PL n.4315/2025
4
da garantia. Tal empresa teria maior probabilidade de enfrentar dificuldades
financeiras durante a execução do contrato, aumentando o risco de
inadimplemento – o exato evento que a garantia de alta performance visa
mitigar.
A legislação e a jurisprudência dos órgãos de controle são
claras quanto à necessidade de orçar tais custos. O Decreto nº 7.983/2013,
que estabelece regras para a elaboração de orçamentos de obras e serviços
de engenharia, determina (no art. 9º) que o preço global de referência deve ser
acrescido do BDI (Benefícios e Despesas Indiretas), o qual deve evidenciar em
sua composição, no mínimo, a “taxa de risco, seguro e garantia do
empreendimento”. Por sua vez, o Tribunal de Contas da União (TCU) reforça
essa diretriz de forma consistente. O Acórdão nº 2.622/2013-Plenário, por
exemplo, não apenas reitera que seguros e garantias compõem o BDI, como
também apresenta faixas de percentuais de referência para o item “Seguro +
Garantia”, demonstrando que a estimativa desse custo é uma prática
consolidada e tecnicamente viável.
A correta alocação do custo da garantia no BDI do orçamento
de referência transcende o formalismo contábil. É um vetor de transparência,
governança e planejamento. Ao ser obrigada a estimar esse custo, a
Administração é compelida a realizar uma análise custo-benefício explícita
sobre a exigência da garantia, avaliando se o nível de segurança pretendido
justifica o ônus financeiro transferido ao custo final do projeto. Isso torna o
“preço da segurança” uma variável transparente para a sociedade e para os
órgãos de controle, permitindo uma avaliação mais precisa da vantajosidade da
operação de permuta em relação a outros modelos contratuais.
Os benefícios esperados são o fomento a investimentos em
infraestrutura, aumento da competitividade nas licitações, potencial redução de
custos para o Estado e maior celeridade na entrega de benfeitorias e
equipamentos públicos à sociedade (hospitais, rodovias, escolas etc.).
Ao regulamentar esse tipo de operação, inspirada em
estruturas financeiras modernas como o Project Finance, o Brasil dará um
passo importante para destravar investimentos e modernizar sua
Para verificar a assinatura, acesse https://infoleg-autenticidade-assinatura.camara.leg.br/CD258363322200
Assinado eletronicamente pelo(a) Dep. Augusto Coutinho
Apresentação: 28/08/2025 16:44:23.593 – Mesa
*CD258363322200* PL n.4315/2025
5
Administração, tudo isso dentro de um ambiente de máxima segurança jurídica
e proteção ao erário.
Por essas razões, contamos com o apoio dos nobres Pares, no
sentido do debate, aprimoramento e aprovação desta relevante proposição.
Sala das Sessões, em de de 2025.
Deputado AUGUSTO COUTINHO
2025-13658
Para verificar a assinatura, acesse https://infoleg-autenticidade-assinatura.camara.leg.br/CD258363322200
Assinado eletronicamente pelo(a) Dep. Augusto Coutinho
Apresentação: 28/08/2025 16:44:23.593 – Mesa
*CD258363322200* PL n.4315/2025
Comentários